Piespiedu dalītā īpašuma privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšanas likums, kas stājās spēkā 2023. gada 1. janvārī, paredz gan dzīvokļu īpašnieku tiesības izpirkt mājai funkcionāli nepieciešamo zemi, gan veicamo darbību kopumu un secību, kā arī vairāku institūciju iesaisti šajā procesā. 

  BD ir vērsušies iedzīvotāji, kas gribētu izpirkt zemi, bet saskaras ar kaimiņu pasivitāti procesa virzīšanā vai nevēlēšanos to darīt. Cilvēki lūdz sīkāk informēt par izpirkšanas procesa uzsākšanu un norisi, par sekām, kas būs, ja zemi neizpirks, un to, kam tad jāorganizē šis process?   

 

Jāsāk ar dzīvokļu īpašnieku sapulces lēmumu

     Plaša informācija par zemes atsavināšanas tiesību izmantošanu ir Valsts zemes dienesta un Tieslie­tu ministrijas mājaslapās. Visos materiālos uzsvērts, ka būtiska nozīme tajā ir dzīvokļu īpašnieku kopībai, tātad vispirms pašu dzīvokļu īpašnieku vēlmei un interesei izbeigt piespiedu dalīto īpašumu un izveidot vienotu nekustamo īpašumu. Jārēķinās ar to, ka neviens nerīkos sapulces par šo jautājumu mājas dzīvokļu īpašnieku vietā. Iniciatīva jāizrāda pašiem, taču, kā informē SIA «JK Namu pārvalde» vecākā ēku un apsaimniekojamo teritoriju pārzine Zane Grinšpone, ar iesniegumu var lūgt pārvaldnieka kā apsaimniekotāja atbalstu sapulces organizēšanā un protokolēšanā. 

     Tātad atsavināšanas tiesības izmantošanas process sākas ar dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma pieņemšanu par zemes izpirk­šanu un procesa uzsākšanu. Pieņemot šo lēmumu, vēlams pilnvarot kādu personu veikt darbības, kas saistītas ar turpmākā procesa īstenošanu. Lēmums par zemes izpirkšanu ir pieņemts, ja par to nobalsojusi vairāk nekā puse dzīvokļu īpašnieku. Pēc lēmuma pieņemšanas tas jāiesniedz vietējā pašvaldībā, kas pieņems lēmumu par daudzdzīvokļu dzīvojamajai mājai funkcionāli nepieciešamo zemi vai lēmumu par daudzdzīvokļu dzīvojamajai mājai nepieciešamā zemes gabala pārskatīšanu. Lēmumu par atsavināšanas tiesības izmantošanas procesa uzsākšanu var pieņemt ne tikai dzīvokļu īpašnieki, to var darīt arī zemes īpašnieks. Visas darbības, kas nepieciešamas dalītā īpašuma izbeigšanai, veic valsts un pašvaldība, tostarp sedz ar to saistītās iz­maksas. Piemēram, Valsts zemes dienesta izmaksas atsavināmās zemes noteikšanai, zemes kadastrālajai uzmērīšanai, izmaksas par zvērinātu tiesu izpildītāju darbībām un īpašumtiesību reģistrēšanas procesu zemesgrāmatās.

 

 

Lielākā aizķeršanās var būt ar mājai funkcionāli nepieciešamās zemes noteikšanu

    Daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas funkcionāli nepieciešamā zemesgabala (FNZG) noteikšana vai pārskatīšana ir pašvaldības kompetencē. Sešu mēne­šu laikā pēc iesnieguma par atsavināšanas tiesības izmantošanas procesa uzsākšanu saņemšanas pašvaldība pieņem lēmumu par FNZG pārskatīšanu vai noteikšanu. Ja tiek kon­statēts, ka iepriekš noteiktais FNZG ir korekts un to nav nepieciešams pārskatīt,  pašvaldība lē-mumu pieņem sešu mēnešu laikā. Savukārt, ja tiek konstatēts, ka tas ir pārskatāms, papildus pašvaldībai jāizvērtē, vai tā pārskatīšana neietekmēs ci­tām mājām attiecīgajā kvartālā noteiktos FNZG. Ja ietekmēs, FNZG jāpārskata visa kvartāla robežās vienlaikus. FNZG  pārskatīšana var būt viens no ilgākajiem procesiem, kas var aizņemt līdz diviem ga­diem un sešiem mēnešiem. Tomēr jāņem vērā, ka pašvaldības lēmums par FNZG vai tā pārskatīšanu ir administratīvais akts, tādēļ to atbilstoši Administratīvā procesa likumam var apstrīdēt. Tā kā administratīvais process var turpināties arī tiesā, tad procesa ilgumu vispār nevar prognozēt.

     Jēkabpils novada dome ir apstiprinājusi saistošos noteikumus «Par dzīvojamai mājai funkcionāli ne­pieciešamā zemes gabala pārskatīšanas kārtību», kas nosaka kārtību, kādā tiek ierosināta dzīvojamajai mājai FNZG pārskatīšana; kā tiek informēti zemes un dzīvokļu īpašnieki, no­skaid­roti viņu viedokļi un pieņemts lēmums attiecībā uz FNZG pārskatīšanas uzsākšanu un noteikta maksa par FNZG pārskatīšanas tehniskajām izmaksām. Lēmumus par minēto pieņem FNZG noteikšanas komisija. Motivētu iesniegumu par FNZG pārskatīšanu iesniedz pašvaldībā klientu apkalpošanas centros vai attiecīgajā pagasta pārvaldē rakstveidā vai nosūtot elektroniski uz pašvaldības e-pastu: pasts@jekabpils.lv Sīkāk ar noteikumiem var iepazīties Jēkabpils novada pašvaldības mājaslapā.

 

Katrs maksā atbilstoši kopīpašuma domājamajai daļai

    Dzīvokļu īpašnieki atsavināmo zemi izpērk par atsavināšanas cenu, kuru veido atsavināmajā zemē ietilpstošo zemes vienību un zemes vienību daļu kadastrālo vērtību summa. Atsavināmā zeme var būt visa zemes vienība, daļa no tās, kā arī var sastāvēt no vienas vai vairākām zemes vienībām vai zemes vienības daļām.

    Dzīvokļa īpašnieks mak­sā kopējās atsavināšanas cenas daļu atbilstoši viņam piederošā dzīvokļa īpašuma kopīpašuma domājamajai daļai. Dalītā īpašuma izbeigšanas likumā noteiktajā kārtībā aprēķinātā atsavināšanas cena nav apstrīdama vai pārsūdzama. Paziņojumu par atsavināmo zemi un atsavināšanas cenu nosūta dzīvokļu īpašniekiem un zemesgabala īpašniekam. Tā ir spēkā un izmantojama divus gadus no paziņojumu par atsavināmo zemi un atsavināšanas cenu izdošanas dienas. Šajā procesa stadijā divu gadu laikā no jau minētā Valsts zemes dienesta paziņojuma izdošanas dienas dzīvokļu īpašniekiem jāiegūst finansējums vai jāpārskaita savā rīcībā jau esošā nauda kā samaksa par zemes izpirkšanu tiesu izpildītāja depozīta kontā. Pēc pilnas samaksas veikšanas atsavināšanas tiesības uzskatāmas par izmantotām.

    Z. Grinšpone skaidro, ka situācijā, ja kaut viens dzīvokļa īpašnieks šajā laikā nesamaksā savu daļu, viss process tiek anulēts un tad atsākams no jauna.  

 

Procesā jāiesaista zvērināts tiesu izpildītājs

    Lietu par piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanu ieved zvērināts tiesu izpildītājs. Viņš zemes atsavināšanas procesā nav jāiesaista jau pašā sākumā, bet sešu mēnešu laikā no minētā Valsts zemes dienesta paziņojuma izdošanas dienas. Savukārt viena gada laikā no iepriekš minētā Valsts zemes dienesta paziņojuma izdošanas dienas  dzīvokļu īpašniekiem jāsasauc kopsapulce un jāpieņem lēmums par atsavināšanas tiesību izmantošanu, ja prasītā cena viņus apmierina. 

   Zvērināts tiesu izpildītājs zemes atsavināšanas procesā piedalās ar mērķi iespēju robežās sekot līdzi tam, lai dzīvokļu īpašnieku kopības lē­mums tiktu pieņemts ko­rekti un nepastāvētu risks, ka, piemēram, kāds dzīvok­ļa īpašnieks tiesā apstrīd kopības lēmumu par atsavināšanas tiesību iz­mantošanu. Tādēļ Iz­beigšanas likumā paredzēts, ka bez zvērināta tiesu izpildītāja klātbūtnes kopsapulces dalībnieki nevar pieņemt lēmumu par atsavināšanas tiesību izmantošanu. Tāpat zvērināts tiesu izpildītājs atsavināšanas tiesību izmantošanas procesā nodrošina naudas apriti de­pozīta kontā, kas ir atvērts Valsts kasē. Papil­dus tam arī gadījumos, kad uz atsavināmo zemi ir nostiprināta hipotēka, zvērināts tiesu izpildītājs aizsargā to personu tiesības, kurām par labu hipotēka nostiprināta.

 

Process noslēgsies ar ierakstu zemesgrāmatā

     Pēc pilnas atsavināmās cenas saņemšanas zvērināts tiesu izpildītājs sastādīs aktu par atsavināšanas cenas samaksu, nosūtot tā kopiju dzīvokļu un zemes īpašniekiem. Par izmantotajām atsavināšanas tiesībām tiesu izpildītājs informēs Valsts zemes dienestu. Ja atsavināmā zeme būs daļa no zemes īpašniekam piederošās zemes, tad Valsts zemes dienests or­ganizēs tās un zemes īpašniekam paliekošās zemes daļas kadastrālo uzmērīšanu. Arī šis process var būt visai ilgs un aizņemt laiku no trīs līdz deviņiem mē­nešiem. Par atsavināmās zemes kadastrālo uzmērīšanu un mērniecībā iegūto datu reģistrāciju Nekus-tamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā Valsts zemes dienests informēs zvērinātu tiesu izpildītāju, kurš sagatavos un iesniegs zemesgrāmatā attiecīgos nostiprinājuma lūgumus, kā arī zemes īpašniekam izmaksās atsavināšanas cenu. Dalītā īpašuma izbeigšanas process būs noslēdzies līdz ar atsavināmās zemes nodalīšanu no zemes īpašniekam piederošās zemes un tās pievienošanu daudz­dzīvokļu dzīvojamās mājas zemesgrāmatas nodalījumam, izdarot attiecīgus ierakstus zemesgrāmatā. 

    Z. Grinšpone piebilst, ka dzīvokļu īpašniekiem jārēķinās ar to, ka, neizpērkot zemi,  nomas maksa arvien celsies, ceļoties zemes kadastrālajai vērtībai. Tāpēc iegūt zemi īpašumā noteikti ir labāk nekā to nomāt. Nav noteikta termiņa, līdz kuram zeme jāizpērk, bet jārēķinās, ka, arvien augot zemes kadastrālajai vērtībai, ilgāk vilcinoties, pieaugs arī zemes cena. Z. Grinšpone stāsta, ka šobrīd pašvaldībai jau ir adresēti vairāki dzīvokļu īpašnieku sapulču lēmumi par zemes izpirkšanu. 

---